Rentabilité
Mettre sa villa en location à Cassis : combien peut-on espérer en 2026 ?
Mis à jour le 19 mai 2026 · 11 min de lecture · Cledici Provence
Une villa premium 3-4 chambres avec piscine, bien positionnée à Cassis, génère typiquement 45 000 € à 95 000 € de revenus locatifs nets par an en 2026, sous condition d'un classement étoiles (≥ 3★) et d'une stratégie tarifaire dynamique sur la saison avril → octobre. La singularité du marché tient à une rareté organisée — la Métropole Aix-Marseille-Provence limite à 1 seule autorisation de changement d'usage par personne physique pour 3 ans (renforcement applicable depuis le 22/01/2025), ce qui plafonne mécaniquement l'offre et soutient prix nuitée et taux d'occupation. Voici les chiffres détaillés, trois cas types et les leviers qui font basculer la rentabilité.
Sommaire
- Combien rapporte une villa à Cassis en 2026 ?
- Le marché locatif à Cassis en chiffres
- Trois cas types chiffrés
- Les leviers de rentabilité
- Saisonnalité et pics de prix
- Charges à déduire pour calculer le net
- Foire aux questions
Combien rapporte une villa à Cassis en 2026 ?
La fourchette 45 000 € – 95 000 € de CA net annuel couvre la majorité des villas premium 3-4 chambres en location courte durée à Cassis. Les biens en bas de fourchette correspondent à des villas plus éloignées du littoral, sans piscine ou sans classement étoiles. Les biens en haut de fourchette cumulent vue mer ou Calanques, piscine, classement 4★ ou 5★ et une stratégie tarifaire dynamique appliquée toute l'année.
| Profil villa | Revenus nets annuels constatés 2026 |
|---|---|
| Villa 2-3 ch sans piscine, classée 3★, hauteurs | 30 000 – 45 000 € |
| Villa 3-4 ch avec piscine, classée 3★, secteur résidentiel | 45 000 – 65 000 € |
| Villa 3-4 ch avec piscine + vue mer, classée 4★ | 65 000 – 85 000 € |
| Bastide 4-5 ch piscine, vue Calanques, classée 5★, route des Calanques | 85 000 – 110 000 € |
Ces chiffres correspondent à des biens conformes Loi Le Meur (numéro d'enregistrement, autorisation de changement d'usage si résidence secondaire), avec diffusion multi-canal 50+ plateformes et accueil voyageurs en personne. Une villa similaire mise en ligne uniquement sur Airbnb sans stratégie tarifaire et sans accueil professionnel génère typiquement 30 à 40 % de moins.
Le marché locatif à Cassis en chiffres
Cassis compte 7 200 habitants permanents pour 1,5 million de visiteurs annuels (Office de Tourisme Cassis, 2024). Ce déséquilibre structurel — un visiteur pour 200 résidents en moyenne sur l'année — crée une tension permanente sur l'offre d'hébergement, particulièrement aiguë en haute saison.
| Indicateur | Valeur 2026 | Source |
|---|---|---|
| Habitants permanents | 7 200 | INSEE 2024 |
| Visiteurs annuels | 1,5 million | Office de Tourisme |
| Saison utile | 7 mois (avril → octobre) | Cledici 2026 |
| Taux d'occupation juillet-août | 85 – 95 % | Cledici, échantillon 24 villas |
| Prix moyen nuitée villa premium | 250 – 450 € | Cledici 2026 |
| Limitation changement d'usage | 1 autorisation par personne physique | Délibération AMP 07/10/2021 + renforcement 22/01/2025 |
| Plafond résidence principale | 120 jours/an | Loi Le Meur, art. L. 324-1-1 |
| Téléservice national | Au plus tard 20 mai 2026 | Loi n° 2024-1039 |
La saisonnalité étirée est un atout sous-estimé : grâce au microclimat du Cap Canaille (394 m de roche ocre qui bloque les vents froids du nord-est), Cassis bénéficie d'une saison utile de 7 mois, contre 5 sur la côte d'Azur classique. Concrètement, cela ajoute deux mois de revenus locatifs significatifs (avril et octobre, à 60-75 % d'occupation pour les biens avec terrasse plein sud).
Trois cas types chiffrés
Pour rendre la fourchette concrète, voici trois villas réelles du parc Cledici Provence (anonymisées), avec leur CA constaté 2025 et la projection 2026.
Cas 1 — Villa 3 chambres, piscine, hauteurs Bestouan
- 110 m², 6 couchages, piscine, terrasse vue mer partielle
- Classée 3★ depuis 2023
- Mise en ligne : 14 plateformes (Airbnb, Booking, Le Collectionist, Vrbo, Bnbsitter…)
- CA brut 2025 : 68 400 € · CA net après commission Cledici Sérénité : 50 200 € · Taux occupation saison : 82 %
Cas 2 — Villa 4 chambres avec piscine, Anse de Corton
- 140 m², 8 couchages, piscine chauffée, jardin clos
- Classée 4★ depuis 2024
- Distance gare TER : 800 m (utile cible télétravail / proche centre)
- CA brut 2025 : 87 200 € · CA net Cledici : 65 400 € · Taux occupation saison : 88 %
Cas 3 — Bastide 5 chambres, route des Calanques
- 220 m², 10 couchages, piscine 8 × 4 m, vue panoramique sur Cassis et Cap Canaille
- Classée 5★ depuis 2025
- Diffusion premium : Plum Guide, Onefinestay, Le Collectionist + 30 plateformes
- CA brut 2025 : 142 800 € · CA net Cledici Souverain : 108 600 € · Taux occupation saison : 91 %
Ces trois cas illustrent la corrélation directe entre classement étoiles, positionnement géographique et revenus nets. La bastide du cas 3 génère plus du double de la villa du cas 1 à dimensions de marché équivalentes, parce qu'elle cumule tous les leviers.
Les leviers de rentabilité
1. Le classement étoiles — l'effet fiscal d'abord
Le classement (1★ à 5★) est facultatif mais transforme la rentabilité. Trois bénéfices cumulatifs :
- Abattement micro-BIC : 50 % pour un classé contre 30 % pour un non classé. Plafond CA : 77 700 € (classé) vs 15 000 € (non classé). Sur 50 000 € de CA annuel, l'imposition baisse d'environ 4 000 €/an.
- Taxe de séjour forfaitaire : tarif fixe par nuitée selon les étoiles (entre 0,40 € et 4,40 €), au lieu du tarif proportionnel à 5 % HT plafonné. Sur une nuitée à 300 €/personne, le classé fait économiser jusqu'à 12 € par voyageur.
- Visibilité plateforme : Airbnb, Booking et Le Collectionist mettent en avant les meublés classés dans les filtres. Les biens 4★ ou 5★ génèrent +18 à +25 % de revenus à standing perçu identique.
Cledici Provence accompagne le processus de bout en bout : pré-audit, choix de l'organisme certificateur (AFNOR Certification ou Cofrac), préparation de la visite, levée des éventuelles non-conformités. La visite officielle dure environ 2 heures, le classement est valable 5 ans.
2. La stratégie tarifaire dynamique (yield management)
La différence entre une tarification statique et une stratégie dynamique se chiffre à +30 % de revenus moyens sur la première année. Le yield management ajuste les prix nuitée en fonction de :
- Vacances scolaires (zones A, B, C françaises + UK / Allemagne / Suisse)
- Ponts du calendrier 2026 (Ascension 14 mai, Pentecôte 25 mai, 14 juillet, 15 août)
- Événements locaux à fort impact (Festival des Vins de Cassis premier week-end de mai, vendanges Bandol septembre, Grand Prix de France F1 Circuit Paul Ricard)
- Météo prévisionnelle 7 jours et tension sur l'offre disponible
- Réservations concurrentes captées par nos 50+ plateformes partenaires
Sans yield management, vous laissez 30 à 40 % de revenus sur la table. C'est inclus dans tous les forfaits Cledici Provence.
3. Le canal de réservation — site propriétaire vs plateformes
Sur une réservation typique d'une semaine à 3 000 € :
- Via une plateforme classique : commission ~20 % = –600 €, revenu net 2 400 €.
- Via votre site propriétaire (forfait Souverain) : prix affiché –7 % attractif (2 790 €), commission 0 €, revenu net 2 790 €.
Gain pour le propriétaire : + 390 € sur une seule réservation. Sur une saison Cassis avec 25-30 séjours d'une semaine, le différentiel atteint + 8 000 à 12 000 € par an. Le coût de setup du site (799 € unique sur Souverain) est amorti en 2 à 3 réservations directes.
Saisonnalité et pics de prix
La saison utile s'étend d'avril à octobre, soit 7 mois, plus longue que la moyenne PACA. Les pics de tarification se concentrent autour d'événements précis :
| Période | Événement | Impact tarifaire |
|---|---|---|
| Premier week-end de mai | Festival des Vins de Cassis (11 domaines AOC ouverts) | + 40 % vs tarif standard |
| Mai-juin | Ponts de l'Ascension et de la Pentecôte | × 2 à × 2,5 sur 3-4 nuits |
| Mai-juin | Grand Prix F1 / MotoGP Circuit Paul Ricard (Le Castellet) | × 2,5 à × 4 sur tout le bassin |
| Juillet-août | Pic Calanques (quotas Sugiton, Morgiou) | Jusqu'à 450 €/nuit villa premium |
| Septembre | Vendanges et Fête du Vin AOC Cassis et Bandol | Saison étirée jusqu'à mi-octobre |
| Avril, mai, septembre, octobre | Sentiers du Parc national | 60-75 % d'occupation inter-saison |
Notre yield management ajuste automatiquement les prix jusqu'à 6 mois avant ces fenêtres. Sur les ponts de mai 2026, certaines villas Cledici sont déjà réservées depuis février 2026 à des tarifs majorés × 2,3.
Charges à déduire pour calculer le net
Le revenu locatif net que vous percevez sur votre compte bancaire est le CA brut diminué des charges suivantes :
| Poste | Coût annuel typique (villa 70 k€ CA) |
|---|---|
| Commission gestion Cledici Sérénité (24 % TTC) | 16 800 € |
| Abonnement mensuel Sérénité (59,99 €/mois) | 720 € |
| Frais mise en place (one-shot) | 299 € la 1re année |
| Taxe de séjour communale | 0 € (reversée par Cledici, neutre pour vous) |
| Ménage et linge inclus dans la commission | 0 € |
| Charges fixes du bien (eau, électricité, internet) | 2 400 – 3 600 € |
| Taxe foncière | 800 – 2 500 € selon parcelle |
| Assurance PNO + RC propriétaire | 400 – 800 € |
| CA net après gestion mais avant impôt | ≈ 50 000 € |
| Imposition micro-BIC classé 50 % d'abattement | ≈ 8 000 € selon TMI |
| Disponible final pour le propriétaire | ≈ 42 000 € |
Ce calcul illustratif part d'une villa à 70 000 € de CA brut, forfait Sérénité, propriétaire au TMI 30 %. La fiscalité dépend de votre situation (LMNP régime réel vs micro-BIC, déficit reportable, etc.) — nous travaillons avec deux cabinets fiscalistes partenaires sur la Provence pour optimiser cette dernière étape.
Foire aux questions
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