Combien peut rapporter une villa ou une bastide à Aix-en-Provence en location saisonnière ?

Les estimations de marché de septembre 2026 donnent un revenu annuel moyen de 30 767 € par annonce, pour un ADR de 128 € et un taux d'occupation de 66 %. Mais la médiane tombe à 12 809 € et le top 10 % atteint 40 692 €. Une villa avec piscine ou un mas bien géré se situe donc entre 30 800 € et plus de 40 700 € par an, à évaluer selon le bien.

Quel est le taux d'occupation moyen d'un Airbnb à Aix-en-Provence ?

Environ 66 %, soit près de 240 nuits par an, sur 2 670 annonces actives. Ce taux grimpe à 96 % pour le top 10 % des annonces et 80 % pour le top 25 %, contre 54 % pour la médiane et 17 % pour le quart le plus faible : l'occupation se joue sur la qualité de gestion, pas sur la chance.

Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer sur Airbnb à Aix-en-Provence ?

Oui. La ville délivre un numéro à 13 chiffres via le téléservice Declaloc, et les plateformes de réservation l'exigent avant de publier l'annonce. À cela s'ajoute l'autorisation de changement d'usage dès que le logement n'est pas votre résidence principale.

Quel plafond fiscal s'applique à un meublé de tourisme en 2026 ?

En micro-BIC, 83 600 € de recettes annuelles pour un meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Un meublé non classé plafonne à 15 000 € avec un abattement réduit. Au-delà, ou si vos charges dépassent l'abattement, le régime réel devient plus favorable.

Quelle est la meilleure période pour louer à Aix-en-Provence ?

Juillet et septembre concentrent les pics de demande, portés par le festival d'Aix, le tourisme estival et les congrès d'automne. Janvier et décembre sont les mois les plus creux : l'hiver se joue sur les séjours longs et une tarification de repli assumée.

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Rentabilité

Conciergerie Airbnb Aix-en-Provence : rentabilité 2026

Mis à jour le 22 septembre 2026 · 9 min de lecture · Cledici Provence

Combien peut rapporter une villa ou une bastide à Aix-en-Provence en 2026 ? Les données de marché les plus récentes donnent une moyenne de 30 767 € par an et par annonce, pour un taux d'occupation de 66 % (environ 240 nuits) et un prix moyen de 128 € la nuit. Mais cette moyenne cache l'essentiel : la médiane réelle s'établit à 12 809 €, quand le top 10 % des annonces aixoises encaisse 40 692 €. Votre mas, votre bastide ou votre villa ne vaut ni l'un ni l'autre de ces chiffres : il vaut ce que votre gestion en fait. Une conciergerie Airbnb Aix-en-Provence sérieuse commence par le dire.

Sommaire

Ce que rapporte une location saisonnière à Aix-en-Provence
Pourquoi la moyenne du marché ne dit rien de votre bien
Positionnement tarifaire et taux d'occupation
Conformité : Declaloc, changement d'usage et loi Le Meur
Fiscalité : LMNP et plafond des 83 600 €
Saisonnalité : pic en juillet et septembre
Foire aux questions
Pour aller plus loin

Ce que rapporte une location saisonnière à Aix-en-Provence

Trois chiffres suffisent à cadrer le marché aixois en 2026 :

30 767 € : revenu annuel moyen par annonce active.
128 € : prix moyen par nuit (ADR).
66 % : taux d'occupation, soit environ 240 nuits louées dans l'année.

La ville compte 2 670 annonces actives. À titre de comparaison, Marseille affiche 28 205 € de revenu annuel moyen à 114 € la nuit, et Avignon 19 000 € par an sur la période novembre 2024 – octobre 2025. Aix se situe donc dans le haut du panier provençal, portée par une clientèle d'affaires, de festivals et de résidences secondaires.

Une réserve, et une seule : ces chiffres proviennent d'estimations de fournisseurs de données commerciales, pas d'un observatoire public officiel. Ni l'INSEE ni Atout France ne publient à ce jour d'ADR ni de taux d'occupation pour les meublés aixois. Prenez-les comme des ordres de grandeur, jamais comme des garanties.

Pourquoi la moyenne du marché ne dit rien de votre bien

L'écart entre le bas et le haut du marché aixois n'est pas un accident statistique. C'est le résultat direct de la qualité de gestion.

Bas 25 % : 3 107 € par an.
Médiane : 12 809 € par an.
Top 25 % : au moins 23 578 € par an.
Top 10 % : 40 692 € par an.

Rapport entre le top 10 % et la médiane : 3,2. Même ville, mêmes quartiers, parfois la même rue. Le prix moyen par nuit, lui, varie de 28 € à 216 € selon les segments. Ce n'est pas le hasard : c'est la photographie, le linge, le calendrier, le prix d'appel et le délai de réponse aux messages.

Fourchettes de revenus par type de bien

Type de bien	ADR moyen	Taux d'occupation	Revenu annuel estimé
Studio ou petit T2 en périphérie	28 – 74 €	17 – 54 %	3 100 – 12 800 €
Appartement T3, centre ancien, bien équipé	74 €	~54 %	12 800 – 15 000 €
Maison de village avec extérieur	119 €	~80 %	23 500 – 30 800 €
Villa avec piscine, proche d'Aix	119 – 216 €	80 – 96 %	30 800 – 40 700 €
Mas ou bastide premium, service hôtelier	216 €	~96 %	40 700 € et au-delà

Les fourchettes hautes supposent un calendrier tenu, un bien classé et une annonce traitée comme un produit - pas comme une chambre d'appoint. À évaluer selon le bien : emplacement, capacité, piscine, parc, autorisation d'exploiter.

Positionnement tarifaire et taux d'occupation

Une nuit vide coûte plus cher qu'une nuit bradée, jusqu'à un certain point. Les annonces du top 10 % affichent 96 % d'occupation à 216 € la nuit : ce résultat est arithmétiquement impossible sans un prix juste, une durée minimum adaptée (2 à 3 nuits en haute saison, 5 à 7 en juillet) et une remise de dernière minute calibrée.

Les leviers, dans l'ordre d'impact :

Tarification dynamique : +30 à +50 % sur les week-ends de festival et les ponts de mai.
Durée minimum de séjour : elle protège vos week-ends et vos coûts de rotation.
Prix d'appel : il fait le taux de clic, jamais la marge.
Réponse aux messages en moins d'une heure : le facteur le moins visible et le plus rentable.
Classement du meublé : il élargit votre plafond fiscal et rassure l'acheteur de séjour.

Conformité : Declaloc, changement d'usage et loi Le Meur

Rien ne détruit un rendement plus vite qu'une annonce retirée. À Aix-en-Provence, deux obligations se cumulent :

Le numéro d'enregistrement Declaloc à 13 chiffres, obligatoire avant publication sur Airbnb, Booking ou Abritel, délivré via le téléservice de la ville.
L'autorisation de changement d'usage, exigée dès que le logement n'est pas votre résidence principale. La Métropole Aix-Marseille-Provence a durci ses règles le 27 février 2025, en mettant fin aux autorisations temporaires.
La taxe de séjour, collectée auprès des voyageurs puis reversée à la ville ; elle est désormais intégralement affectée à l'Office de tourisme.

La loi Le Meur ajoute le plafond de 120 jours par an pour une résidence principale, réductible à 90 jours par décision locale, et annonce un téléservice national d'enregistrement au 4e trimestre 2026. Non-conformité : amendes et suppression d'annonce. Le détail du cadre est dans notre guide sur la réglementation du meublé de tourisme en 2026.

Fiscalité : LMNP et plafond des 83 600 €

Louer en meublé, c'est déclarer des BIC, pas des revenus fonciers. Deux régimes structurent l'arbitrage :

Micro-BIC : plafond de 83 600 € de recettes annuelles pour un meublé de tourisme classé, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Un meublé non classé plafonne à 15 000 €, avec un abattement réduit.
Régime réel : au-delà du plafond, ou dès que vos charges réelles dépassent l'abattement, avec amortissement du bien et des travaux.

Le classement de 1 à 5 étoiles est donc un levier fiscal à lui seul. Notre guide sur la fiscalité du meublé de tourisme et le LMNP 2026 détaille les calculs, exemple à l'appui.

Saisonnalité : pic en juillet et septembre

Deux sommets structurent l'année aixoise : juillet et septembre. Le premier tient au festival d'Aix et au tourisme estival, le second aux congrès et aux séjours prolongés de début d'automne. À l'inverse, janvier et décembre sont les mois les plus creux.

Ce que cela change concrètement :

Six mois, d'avril à septembre, portent l'essentiel du chiffre d'affaires.
L'hiver se joue sur les séjours longs, les mobilités professionnelles et des tarifs de repli assumés.
Un calendrier mal tenu en octobre vous coûte le printemps suivant : les commentaires se lisent à froid.

Notre connaissance du terrain compte ici : nous gérons des biens sur les 22 communes de notre territoire, et les règles de saisonnalité ne sont pas les mêmes entre Aix, Le Tholonet et Saint-Cyr-sur-Mer.

Foire aux questions

Combien peut rapporter une villa ou une bastide à Aix-en-Provence en location saisonnière ?: Les estimations de marché de septembre 2026 donnent un revenu annuel moyen de 30 767 € par annonce, pour un ADR de 128 € et un taux d'occupation de 66 %. Mais la médiane tombe à 12 809 € et le top 10 % atteint 40 692 €. Une villa avec piscine ou un mas bien géré se situe donc entre 30 800 € et plus de 40 700 € par an, à évaluer selon le bien.
Quel est le taux d'occupation moyen d'un Airbnb à Aix-en-Provence ?: Environ 66 %, soit près de 240 nuits par an, sur 2 670 annonces actives. Ce taux grimpe à 96 % pour le top 10 % des annonces et 80 % pour le top 25 %, contre 54 % pour la médiane et 17 % pour le quart le plus faible : l'occupation se joue sur la qualité de gestion, pas sur la chance.
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer sur Airbnb à Aix-en-Provence ?: Oui. La ville délivre un numéro à 13 chiffres via le téléservice Declaloc, et les plateformes de réservation l'exigent avant de publier l'annonce. À cela s'ajoute l'autorisation de changement d'usage dès que le logement n'est pas votre résidence principale.
Quel plafond fiscal s'applique à un meublé de tourisme en 2026 ?: En micro-BIC, 83 600 € de recettes annuelles pour un meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Un meublé non classé plafonne à 15 000 € avec un abattement réduit. Au-delà, ou si vos charges dépassent l'abattement, le régime réel devient plus favorable.
Quelle est la meilleure période pour louer à Aix-en-Provence ?: Juillet et septembre concentrent les pics de demande, portés par le festival d'Aix, le tourisme estival et les congrès d'automne. Janvier et décembre sont les mois les plus creux : l'hiver se joue sur les séjours longs et une tarification de repli assumée.
La loi Le Meur change-t-elle quelque chose pour les propriétaires aixois ?: Oui. Elle plafonne à 120 jours par an la location d'une résidence principale (réductible à 90 jours localement) et prévoit un téléservice national d'enregistrement au 4e trimestre 2026. La Métropole Aix-Marseille-Provence a par ailleurs durci ses règles de changement d'usage le 27 février 2025.

Pour aller plus loin

Sources