Rentabilité
Conciergerie Airbnb à Aubagne : rentabilité 2026
Mis à jour le 22 septembre 2026 · 9 min de lecture · Cledici Provence
Combien peut rapporter une villa ou une bastide à Aubagne en 2026 ? Une villa premium de 3 à 4 chambres avec piscine, exploitée en meublé de tourisme et confiée à notre conciergerie Airbnb à Aubagne, dégage 45 000 à 95 000 € de revenus locatifs nets par an. Ce résultat ne vient pas d'un tarif moyen à la nuitée - nous n'en publions aucun pour Aubagne - mais de trois leviers maîtrisables : la conformité à la loi Le Meur 2026, le classement du meublé (+18 à 25 % de revenus) et une exploitation pilotée au calendrier près.
Sommaire
- Combien rapporte une villa à Aubagne en 2026
- Fourchettes de revenus par type de bien
- Ce qui fait la différence sur le rendement
- Classement et fiscalité : le levier qui change tout
- Conformité loi Le Meur 2026 : le coût de la non-conformité
- Taxe de séjour et taxes additionnelles
- Pourquoi Aubagne et le Pays de l'Étoile changent la donne
- Foire aux questions
- Pour aller plus loin
Combien rapporte une villa à Aubagne en 2026
Soyons précis sur ce que nous savons, et francs sur ce que nous ignorons.
Ce que nous savons. Une villa premium de 3 à 4 chambres avec piscine, sur les hauteurs d'Aubagne ou face au Garlaban, se situe entre 45 000 et 95 000 € de revenus locatifs nets par an. L'écart entre le bas et le haut de la fourchette ne tient pas au hasard : il tient au positionnement du bien, à son classement, à son calendrier de commercialisation et à sa conformité réglementaire.
Ce que nous ne publions pas. Ni tarif moyen à la nuitée, ni taux d'occupation de référence pour la location courte durée à Aubagne. Une moyenne inventée ferait vendre une promesse, pas un revenu. Pour un mas, une bastide, un appartement ou une résidence principale, la réponse est simple : à évaluer selon le bien, lors d'une estimation personnalisée.
Un mot sur la confidentialité, parce qu'il compte pour les propriétaires exigeants : nous ne publions jamais la liste des villas que nous gérons, ni sur ce site ni ailleurs. Vos revenus, votre adresse et vos performances de saison restent chez vous.
Fourchettes de revenus par type de bien
| Type de bien à Aubagne | Revenus locatifs nets / an | Ce qui pèse le plus dans le résultat |
|---|---|---|
| Appartement, centre ancien | À évaluer selon le bien | Durée de mise en marché, concurrence locale |
| Villa 3–4 chambres avec piscine (premium) | 45 000 – 95 000 € | Classement, piscine, qualité des photos, calendrier |
| Mas ou bastide, 5 chambres et plus | À évaluer selon le bien | Volume d'entretien, prestige, demande groupes et familles |
| Résidence principale louée en courte durée | Plafonné par les 120 j/an | Le plafond légal, pas le marché |
Le haut de la fourchette villa n'est jamais un coup de chance : c'est un bien préparé, classé, photographié par un professionnel et ouvert aux bonnes semaines.
Ce qui fait la différence sur le rendement
- Le classement : il pèse à lui seul +18 à 25 % de revenus. Un meublé étoilé accède à des filtres de recherche que les non classés n'ont pas, et soutient son prix en haute saison.
- Le calendrier : entre Pagnol et la métropole, Aubagne vit une saisonnalité à deux vitesses. Bien ouverte, la basse saison finance l'entretien.
- La performance énergétique : le DPE G est interdit depuis 2025, le F le sera à partir de 2028. Un bien mal noté n'est pas seulement pénalisé : il est progressivement exclu.
- Le coût réel de la gestion : notre commission est de 24 % TTC, tout compris. Sur 60 000 € de revenus, elle se compare à un bien loué 20 % en dessous de son potentiel.
Classement et fiscalité : le levier qui change tout
| Régime micro-BIC | Meublé classé | Meublé non classé |
|---|---|---|
| Abattement | 50 % | 30 % |
| Plafond de chiffre d'affaires | 77 700 € | 15 000 € |
| Économie d'impôt estimée | ≈ 4 000 €/an | - |
| Bascule au régime réel | Au choix | Automatique au-delà de 15 000 € |
Deux points que les propriétaires découvrent trop tard : le régime réel devient souvent plus favorable dès environ 30 000 € de chiffre d'affaires, amortissements à l'appui ; et au-delà de 23 000 € de chiffre d'affaires, avec des recettes supérieures aux autres revenus du foyer, la question du statut LMP se pose. Le détail des cases et des seuils est dans notre guide sur la fiscalité du meublé de tourisme en LMNP.
Conformité loi Le Meur 2026 : le coût de la non-conformité
La suite est aride, mais elle décide de votre rentabilité nette.
- Numéro d'enregistrement à 13 caractères, obligatoire sur toutes les annonces.
- Résidence principale : 120 jours par an (90 jours à Marseille depuis 2025).
- Sanctions : 10 000 € pour défaut d'enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration, 100 000 € pour défaut de changement d'usage.
- DPE : G interdit depuis 2025, F à partir de 2028.
Une non-conformité efface plusieurs années de revenus d'un seul coup. Nous détaillons les échéances dans le guide consacré à la Loi Le Meur 2026 et aux meublés de tourisme.
Taxe de séjour et taxes additionnelles
La taxe de séjour forfaitaire se situe entre 0,40 € et 4,40 € par nuit et par personne selon la catégorie du meublé. S'y ajoutent une taxe additionnelle départementale de +10 % et une taxe additionnelle régionale PACA-LGV de +34 %, soit +44 % cumulés. Ce sont des montants que vous collectez pour la collectivité, pas des revenus - mais une erreur de collecte se paie sur votre marge.
Pourquoi Aubagne et le Pays de l'Étoile changent la donne
Aubagne appartient au Pays d'Aubagne et de l'Étoile, avec Auriol, La Bouilladisse, Carnoux-en-Provence, Ceyreste, Cuges-les-Pins, Gémenos et Roquefort-la-Bédoule. Des bastides, des demeures de famille, des collines qui descendent du Garlaban vers la mer : c'est le pays de Pagnol, et c'est surtout un stock de biens d'exception plus intéressant que la demande locale, qui reste fine.
Repère utile : « conciergerie Aubagne » génère 40 recherches mensuelles en France (DataForSEO, septembre 2026), et « location courte durée Aubagne » 10 recherches. La demande se construit moins sur le volume que sur la qualité. Nous couvrons 22 communes sur 2 départements (13 et 83), décrites dans le guide des 22 communes de notre territoire.
Notre rôle : transformer ces biens en revenus, avec une équipe locale, un accueil hôtelier personnalisé et une conformité totale. Si vous voulez situer le vôtre, commencez par une estimation chiffrée.
Foire aux questions
- Combien rapporte une villa à Aubagne en location saisonnière ?
- Pour une villa premium de 3 à 4 chambres avec piscine, exploitée en meublé de tourisme, nous retenons une fourchette de 45 000 à 95 000 € de revenus locatifs nets par an. Pour un mas, une bastide de 5 chambres et plus, un appartement ou une résidence principale, le résultat est à évaluer selon le bien : nous ne publions ni tarif moyen à la nuitée ni taux d'occupation de référence sur Aubagne, faute de données mesurées sur notre portefeuille.
- Le classement meublé de tourisme est-il rentable à Aubagne ?
- Oui, c'est le levier le plus rapide. Le classement apporte +18 à 25 % de revenus (visibilité et pouvoir de prix), fait passer l'abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 77 700 €, soit environ 4 000 € d'économie d'impôt par an sur un bien bien positionné.
- Quel plafond s'applique à la location de ma résidence principale à Aubagne ?
- 120 jours par an, la règle de droit commun. Elle descend à 90 jours par an à Marseille depuis 2025. Le plafond se contrôle sur la durée de mise en location, pas sur le nombre de séjours.
- Quelles sanctions en cas de non-conformité à la loi Le Meur ?
- 10 000 € pour défaut d'enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration, 100 000 € pour défaut d'autorisation de changement d'usage. Le numéro d'enregistrement compte 13 caractères et doit figurer sur toutes les annonces.
- Faut-il opter pour le régime réel plutôt que le micro-BIC ?
- Le réel devient souvent plus favorable dès environ 30 000 € de chiffre d'affaires, amortissements à l'appui. Attention : en non classé, la bascule au réel est automatique au-delà de 15 000 € de recettes. Au-delà de 23 000 € de chiffre d'affaires, la question du statut LMP se pose.
- Combien coûte une conciergerie à Aubagne ?
- Notre commission est de 24 % TTC des revenus, sans frais cachés. Pour situer votre bien, demandez une estimation personnalisée : nous calculons votre scénario sur vos caractéristiques réelles, jamais sur une moyenne de marché.
Pour aller plus loin
- Rentabilité d'une conciergerie Airbnb à Cassis - même méthode, autre marché.
- Les avantages du classement meublé de tourisme - la démarche, les étoiles, le retour sur investissement.
- Changement d'usage : Marseille, Aix, Cassis - le comparatif commune par commune.
- Notre conciergerie à Aubagne - équipe locale, forfaits et processus.
Sources officielles